【立ち退き】【自費でリフォーム済物件】【ペット可】【立退料】代替住居のあっせんのみで、立退料を提示しない管理会社からの立ち退き要求に対し、500万円の立退料を獲得して、立ち退きに合意した事例

１．相談者様の性別、年代、ご要望等

80代男性
自宅
立ち退き要求を受けた
賃貸借契約期間は3年ほど残っている
立退料の相手提示は当初0円（代替住居のあっせんと引っ越し費用等の補填のみ）
ペット（猫）可の賃貸物件希望
12年前に浴室のリフォーム工事をした
家賃月額：立退前4万円→希望移転先10万円
即決和解申し立てにより和解

２．ご相談内容

相談者様は、生まれてから80年以上この賃貸物件に住んでおり、現在は妻・猫と共に老後の生活を送っております。この物件は、いわゆる「長屋」と呼ばれる集合住宅です。古い家ではありますが、近所には長年の知り合いもたくさんおり、相談者様は穏やかに暮らしていました。

物件の大家とは父の代からの付き合いで、5年毎に契約更新を行っておりましたが、本年になり、オーナー（賃貸人）が不動産管理会社に代わることとなりました。

そして、ある日、その不動産管理会社より「退去のお願い」と題する書類が届きました。書類には、次のようなことが書かれていました。

・建物の老朽化のため、長屋は解体予定である。
・本年中に賃貸借契約を終了し、退去してほしい。
・現状回復の修繕費用は免除する。
・退去までの賃料は免除する。
・不動産会社が代替物件のあっせんを行う。
・退去補償金（引っ越し、入居費用）は負担する。

つまり、代わりの家を案内するので、この長年住んでいる家から出て行って欲しい、との要求でした。
相談者様と妻は突然の立ち退き要求に驚き、動揺しました。長屋の他の住民に尋ねてみたところ、「雨漏りするほど古い家だし、新しい家をあっせんしてくれて、引っ越し費用も出してくれるなら……」とみな、立ち退きに応じるようでした。
相談者様も、建物の老朽化については認識していたため、不動産管理会社の案内に対し、「退去することについて合意し、退去に向けて協議する」との返答をしました。

相談者様は、この場所で生まれ、妻との結婚後も住み続けました。自身が高齢になるにあたり、終の棲家とすることに決め、12年前、当時の賃貸人の許可を得て、耐震補強やバリアフリー化など内装のリフォームを行いました。

また、不動産管理会社があっせんしてきた安価な物件は、近所ではありますが、ペット不可で、愛猫とともに引っ越すことができません。
相談者様が改めて調べたところ、近隣でペット可の賃貸物件となると、家賃は最低でも月額10万円程度となり、現在の物件の家賃（月額4万円）と比べると、2倍以上になってしまいます。
相談者様は年金暮らしであり、これからもずっと現在の物件で暮らしていくつもりでしたので、立ち退きに応じることに対し、経済的な不安を感じました。
また、相談者様自身が高齢であるため、生活環境を大幅に変えて生活することも難しいと感じました。

このような経緯があり、相談者様としては、どうしたら良いのか困ってしまいました。
相手の不動産管理会社担当者は、頻繁に連絡を入れてきて、引っ越し時期について調整しようとしてきます。

ネットで検索してみたところ、このような建物の老朽化等の理由による立ち退き要求の場合、「立退料」という補償金が、賃貸人より支払われることがあると知りました。

そこで、名古屋で立ち退き要求交渉に強い弁護士を探すこととし、当事務所のホームページからお問い合わせを頂き、無料相談(初回)にいらっしゃいました。

３．当事務所の立ち退き料の交渉内容とその結果

(1) 立ち退き料の算定と、担当弁護士より受任通知の送付

初回の法律相談の際には、相談者様に、下記の書類をお持ちいただき、担当弁護士にて精査を行いました。

・「退去のお願い」（退去に関し賃貸人が提示する条件の書類）
・賃貸借契約書・不動産管理会社（賃貸人）が提示する、移転先の物件資料
・相談者様が調べた、希望移転先の物件（ペット可）資料

後日ご用意いただいた書類

・浴室リフォームを行った際の領収書
・引っ越しの見積書

これらの資料を基に、まずは請求できる立退料の見積もりを、弁護士が行います。
物件の登記証明書や固定資産税評価証明書が資料として必要な場合もありますが、当事務所には、不動産分野の専門スタッフが在籍しておりますので、事務所にて取り寄せすることも可能です。

立退料の見積もり及び弁護士費用をご案内させていただき、弁護士へ依頼することにメリットがあるかどうか、相談者様へご説明させていただきます。調査にお時間をいただく場合、後日再度打ち合わせさせていただくか、見積もりのお手紙を送らせていただきます。

今回の相談者様の場合、立退料を請求できることが見込まれましたので、当事務所へ依頼することとなりました。
委任契約後、立ち退きの交渉を行っている不動産管理会社の担当者に対し、今後の交渉は三輪知雄法律事務所の担当弁護士が行うので、相談者様には直接連絡をしないよう書面を送りました。

(2) 立ち退き料の調査・算定

◆立ち退き要求に対するサポート

▼三輪知雄法律事務所の立ち退き要求に対するサポートや取扱事例については、以下の記事で解説しておりますので、あわせてご覧ください▼

立ち退き要求についての三輪知雄法律事務所のサポート/解決事例

突然、立ち退きを要求された方へ

【立ち退き】【店舗兼自宅】【飲食店】老朽化を理由とした大家からの立ち退き要求に対し、提示された立退料の6倍（600万円）の立退料を獲得して、立ち退きに合意した事例

◆退去･移転により発生する費用や必要な手続の調査

相談者様が損をしない適正な立退料を算定するため、三輪知雄法律事務所の担当弁護士及びスタッフは、相談時の資料や立ち退きに関する裁判例等をもとに、相談者様の移転経費やその他補償されるべき金額を調査しました。

相談者様に、引っ越し費用の見積もりだけはお願いしましたが、そのほかは、三輪知雄法律事務所の不動産分野の担当スタッフが、相談者様の手を煩わせることなく、費用等の調査・確認を行いました。

◆担当弁護士から相手方への提示した賃貸物件との家賃差額

まず、当方から相手方に対し、近隣でペット可の賃貸物件（家賃月額10万円）への移転を希望したうえ、各調査の結果及び判例調査をふまえ、立退料として550万円を請求しました。

立退料の内訳項目は以下のとおりです。

移転経費

・家賃差額
・敷金及び礼金
・仲介手数料
・引越費用

移転により失われる利益に対する補償費用

・リフォーム関係の費用
・相談者様及び妻の精神的苦痛に対する補償

家賃差額、補償費用については、次の項目で詳しくご説明します。

◆家賃差額について

相談者様は、従前の賃貸借契約に基づき、少なくとも残り3年は、現在の物件に居住する権利を有していました。

しかし、現在の物件（家賃月額4万円）と移転先の物件（家賃月額10万円）とでは、月額6万円もの差額（1年で72万円もの差額）があり、立ち退きにより、相談者様が負担を強いられることとなります。

よって、賃料の差額である月額6万円×3年間の家賃差額について、賃貸人より相談者様へ支払われるべきである、と不動産管理会社へ主張しました。

また、ペット可である物件は数が限られ、家賃が高額になる傾向があること、相談者様は高齢のため、移転先について現在の地域から大幅に変えることは困難であることなどを補足し、移転先として適切な代替物件であることを説明しました。

◆移転により失われる利益に対する補償費用

相談者様は、現在の物件を終の棲家とすることに決め、当時の賃貸人の許可を得て、耐震補強やバリアフリー化など内装のリフォームを、12年前に行いました。
特に、浴室のリフォーム工事には、340万円ほどの費用が掛かっており、減価償却を考慮しても、12年経った今でも160万円以上の価値があることを主張しました。

また、相談者様と奥様は、長年慣れ親しんだ環境から移り住むことにより、精神的苦痛が生じていることから、慰謝料も含めて立ち退き料の算定を行いました。

(3) 相手方との交渉内容

相手方は、新しい物件を選んだのは自分たちであるため、家賃差額については認められないとか、相談者様ご夫婦の精神的苦痛に対する補償については認められないなど、強く反論してきました。

しかし、粘り強く、立退料の各項目や相談者様に生じる不利益（本来は内装の耐震工事により、浴室のリフォームの他に300万円の工事費が掛かっていた旨等）について主張し続けた結果、裁判所にて即決和解の手続きにより和解調書を作成すること、相手方の希望する退去日までに退去することを条件に、相談者様の原状回復義務の放棄、希望の物件（ペット可）への移転及び500万円の立退料を支払うということで合意することができました。