共有持ち分、共有物の分割に関するご相談

不動産の共有持ち分に関するこのようなお悩みはありませんか？

共有物分割請求とは？

共有物の分割とは、共有状態を解消し、土地を分けることをいいます。
土地の分け方には、現実に土地を分ける「現物分割」や、共有者や第三者に土地を取得させ、代償金や売却金を分割する「代償分割」、「換価分割」という方法があります。

共有物の分割には、大きく分けて、協議･交渉による方法と裁判所を通じて行う方法があります。
法律上は、まず協議･交渉から行う必要があります。

共有物分割請求の「協議」のメリットとデメリットとは？

法律上、共有物の分割は協議から行う必要があります。
協議で行う一番のメリットは、弁護士などの専門家に依頼しなくとも行うことができる、つまり、費用が安く済むという点です。

協議で行うデメリットは、期間の区切りがなく、話し合いを仕切る第三者的な役割の人が不在であるため、関係者の中に、共有物の分割にかたくなに応じない人が現れたり、名義人が死亡、多数の相続人がいるにもかかわらず相続手続が未了であったり、関係者に認知症の人がいるケースなど、交渉が暗礁に乗り上げるといたずらに時間がかかり、解決のメドがたたなくなってしまいます。

共有物分割の訴訟とは？

共有物分割請求「訴訟」のメリットは、裁判は、約1ヶ月で1回という頻度ではありますが、単なる検討ということだけで、無期限に時間が引き延ばされることはなく、裁判所が介在することにより、一つ一つのテーマについて期限を区切って進行していく点です。
共有物分割に関する「訴訟」は、通常の裁判とは異なり、どちらか一方の勝敗を決めるものというよりは、話がもつれた場合に、裁判所に適切な分割方法を裁定するという側面もあります。

共有物分割「訴訟」のデメリットは、弁護士に依頼することになるため、弁護士や裁判の費用がかかります。
もっとも、費用がかかっても、これまでの共有持ち分のお悩みや問題を解決できるメリットは大きいですし、放置しておくと以下に述べるリスクも考えられます。

共有持ち分に関する問題を放置しておくと生じる「リスク」とは？

共有物に関する悩みや問題を放置しておくと生じる「リスク」には、以下のようなものが想定されます。

・リスク１：放置している間に相続が発生し、関係者（共有者）がどんどん増えてしまう

・リスク２：共有者が高齢化や認知症が進行し、成年後見などの複雑な手続が必要になる

・リスク３：共有不動産の売却のタイミングを逃し、最後には業者や買取者の言いなりになってしまう

以下、順にご説明いたします。

リスク１：放置している間に相続が発生し、共有者がどんどん増えてしまう

共有物に関する問題を放置している間に共有者が死亡すると、相続が発生します。
相続人の1人が共有地を承継する場合は良いですが、相続の話がつかず、亡くなった方の名義のままで放置された場合には、相続人が不明確な状態を前提として対応しないといけなくなります。すなわち、亡くなった方の子供など相続人の全員に対して、共有物の分割について協議をしないといけないことになります。
つまり、話し合わないといけない共有者がどんどん増える、そんなこともあります。

このような場合は、協議や話し合いで解決をすることはほぼ不可能であり、弁護士に依頼すべきケースです。
放っておくと相続が発生してどんどん利害関係者が増える傾向にあるため、どこかで決断した方がよいでしょう。

リスク２：共有者の高齢化や認知症が進行し、成年後見などの複雑な手続が必要になる

リスク１と同様に、共有物に関する問題を放置している間に、共有者の中で高齢化が進むと、共有者やその相続人に認知症や障害をお持ちの方がお見えになることがあります。
共有物分割は、不動産の処分を伴う手続ですので、認知症や精神障害など判断能力に疑義が生じる場合には、手続を進めることができません。
このような場合には、認知症の方に代わって対応する「成年後見人」を選ぶ必要があります。

成年後見の申立手続は、裁判所が介在する手続で一定の時間がかかるうえ、認知症の方の親族等が、共有物分割のためだけに、成年後見の手続を取ってくれるとは限りません。
成年後見の手続は、いったん始まると本人が亡くならない限り、途中で中止することはできません。共有物分割の手続が終わっても、成年後見の手続はずっと続くため、成年後見の手続を取ること自体を躊躇するケースもあります。

このように、共有物に関する問題は、時間が経てば経つほど解決が難しくなります。

リスク３：共有不動産の売却のタイミングを逃し、業者や買取請求者の言いなりになってしまう

共有物に関する買取などの依頼が、業者や他の共有者から来た場合には、対応が面倒だからと言って放置すべきではありません。
放置している間に時間が経ち、業者から「共有の不動産は価値が低い。うちの請求に応じなければ、売れなくなる」などと言われ、焦って業者の言いなりの価格で安く買い取られてしまうこともあります。

買取を希望する共有者や業者が言っている内容を、そのまま鵜呑みにしてはいけません。
別の第三者に話を聞き、不動産の時価額などを調べるのはもちろん、共有不動産に関する権利や手続に詳しい弁護士に相談することで、正しい情報を得て、適切な価格で処分することが可能となります。

共有物の分割や売却に強い三輪知雄法律事務所へのお問い合わせ

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