不動産の明け渡し請求に関するご相談
こんなお悩みありませんか？
・マンションを所有していますが、入居者が何ヶ月も家賃を滞納し、いっこうに支払う気がないようです。
・私が所有するマンションの一室に、息子夫婦が住んでいます。文書での約束などはありませんが、きちんと仕事をし、母の介護などをきちんとすることが条件でした。しかし、息子は働かず、妻とも別居してふらふらしており、母の介護もほとんどしていません。貸す条件を守らない以上は、無償で住まわせておく理由もないので、建物を明け渡してもらいたいと思っています。
・投資マンションを売主から購入し、その売主の紹介の業者とサブリース契約を締結しました。しばらくは賃料が払われていたものの、数ヶ月後からサブリース会社からの賃料の入金が滞るようになり、解約を申し出たところ、サブリース業者が高額な解約手数料を請求してきたり、別の業者から物件自体を買い取る連絡が入ったがどうしたらよいか。
不動産の明け渡しを求める方法とは
賃貸借契約では、無断転貸や数ヶ月以上の家賃滞納の事由がない限り、法律上、借主は保護されています。
貸主の側から契約を解約をするには、家賃滞納を理由とした解除･明け渡し請求であっても、数ヶ月分の滞納が必要であるとされています。契約違反等を理由とした解除･明け渡し請求についても、賃貸借契約における信頼関係を破壊するに足る程度の違反が必要とされています。
また、賃貸借契約の更新拒絶には、正当事由が必要です。
契約解除･明け渡しには、更新拒絶事由や解除原因にもよりますが、法的に認められる明け渡しの事由･原因を準備の上、適切な手段の選択することが必要です。
そのままでは契約解除･明け渡しは認められないが、立ち退き料や解決金など金銭の支払うことによって、初めて明け渡しが認められるというケースもあります。
まずは、①明け渡しが法的に認められるのかどうか、②そのための手段としてはどのようなものがあるか、調べたいというお気持ちの方もいらっしゃると思います。
借主の家賃滞納や条件違反について、一人で悩んでいても不安になるだけかと思います。
また、家賃滞納により、他の優良な借主に貸すことで得られたはずの利益（逸失利益）や機会損失を考慮すれば、早急な手段を講じる必要があるケースもあります。
賃貸借契約に関する不安をなくすためにも、まずは当事務所の法律相談（初回無料）をご利用ください。
使用貸借（不動産を親族に無償かそれに近い額で貸している場合）の解決
最近、ホームページからよくご相談を頂く中には、賃貸借契約ではなく、親族へ無償で土地や建物を貸している場合や、父の兄（伯父）の会社に土地を無償で貸しているのだが、すでに50年以上経過しているし、伯父も自分も代替わりしており、土地を返してほしいのだが、どうすればよいかというご相談もあります。
このような無償での貸借は、法律上「使用貸借」と呼ばれています。
この使用貸借がよくトラブルになる理由としては、①親族間での信頼関係に基づく貸借であるため、契約書等がなく、貸借期間や条件等が不明確になりがちであること、②使用貸借の開始から年月が経過し、当時の貸主や借主が亡くなったり、事情が変わるなどして、その地位を相続した貸主（or借主）にとって、使用貸借の継続が不都合や酷である等の事情が生じていること、の２点があげられます。
使用貸借において、契約の解除や不動産の明け渡しが可能かどうかについては、即座に回答ができるものではなく、当事務所では、相談者様から、不動産の使用状況や契約当事者の関係性、両者の関係性の変化、これまでの経緯など様々なお話をお聞きした上で判断を行います。
サブリース契約の解約及び物件の取り戻し（明け渡し）
当事務所では、サブリース会社が解約に応じない場合に、サブリース業者との契約を解約し、物件と取り戻す（建物明渡請求）のご相談もお受けしています。
例えば、投資マンションを売主から購入し、その売主の紹介の業者とサブリース契約を締結し、しばらくは賃料が払われていたものの、部屋の修繕費用の請求書が送付され、支払を拒否し、数ヶ月後からサブリース会社からの賃料の入金が滞るようになり、解約を申し出たところ、サブリース業者が高額な解約手数料を請求したり、膨大な立ち退き料を請求してきたとか、別の業者から物件自体を買い取る連絡が入ったがどうしたらよいか、というようなご相談です。
このように、不動産投資の経験が浅いワンルームマンションの購入者を狙ってサブリース契約を持ちかけ、安定賃料が入るように装いながら、突然、理由をつけて賃料が払われなくなり困っているところに、高額な解約手数料を請求したり、マンション自体を安値で買い取るよう持ちかけるなどして、購入者に損失を被らせる悪徳業者によるサブリーストラブルが後を絶ちません。
このような悪徳な業者に対しては、裁判手続も視野に入れた形で契約解除や物件の取り戻しについて検討すべきです。ご相談下さい。
ご相談から解決までの流れ
三輪知雄法律事務所に、初回の法律相談を頂いてから解決までは、以下のような流れとなっております。
STEP１ 初回法律相談～三輪知雄法律事務所へのご依頼
まずは、当事務所にご来所頂き、賃貸借契約書などの資料、写真や契約違反の具体的な内容、家賃の滞納状況等をふまえながら、相談者様のご要望、交渉の経緯、物件の現状などについてお聞きします。
相談者様のご意向･ご要望をふまえ、まずは交渉するのか、すぐ訴訟を提起するのか、方針を決定します。
あわせて、弁護士費用のお見積りや解決までの期間などをご説明のうえで、方針と費用についてご納得頂いた上で委任契約を締結し、対応を開始することになります。
なお、三輪知雄法律事務所では、ご相談頂いたからといって、無理に委任契約を勧めるようなことは致しておりません。
STEP２ 交渉開始
相談者様と協議した方針に沿って、三輪知雄法律事務所の所属弁護士が交渉を開始します。
交渉の際に、文書等で条件や主張を行う場合には、事前に相談者様に文書等をご確認頂いたうえで、相手方に文書を送付します。
そのため、交渉条件の提示･変更等についても、十分ご理解のうえで、交渉を進めることができます。
交渉の結果、相手方との間で不動産の明け渡しの時期、条件などについて合意が得られた場合には、合意成立となり、相手方と合意書を取り交わします。
合意書は三輪知雄法律事務所の担当弁護士が作成します。合意書では、明け渡しの時期や原状回復だけでなく、立ち退き料やその他の諸条件、残置物の処理など、双方の間にあるすべての問題を解決できる内容で条項を作成いたします。
STEP３ 明け渡し請求訴訟
交渉では解決が見込めない場合、明け渡し請求訴訟を提起します。
案件の性質等をふまえ、当初から訴訟を提起する方針で臨む場合もあります。
明け渡し請求訴訟とは
「訴訟」とは、一般にイメージされる裁判です。
「明け渡し請求訴訟」においては、貸主側、借主側が、互いに明け渡しの成否をめぐり主張し、自分の正当性を示す証拠を提出することになります。
「明け渡し請求訴訟」の解決までの期間ですが、家賃滞納が原因のケースでは、裁判は1～2回で終結することもあります。
解除原因が争われるようなケースでは、1年～1年半程度は要することが多いと思われます。
裁判には、三輪知雄法律事務所の担当弁護士が出席しますので、相談者様の出席は、原則不要です。
STEP４･５ 強制執行の実施
相手方（借主）が、判決･和解など裁判結果に従わない場合、裁判所に強制執行（明け渡しの強制執行など）を申し立てます。
不動産の明渡請求、使用貸借の問題、サブリーストラブルに強い弁護士へのお問い合わせ
不動産の明渡請求、使用貸借の問題、サブリーストラブルに強い当事務所へのお問い合わせは、以下の「電話番号052-265-5260（受付時間･平日 9:00〜18:00）」にお電話いただくか、下記の画像リンクから、メールフォームによるお問い合わせも受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
※この記事は公開日時点の法令及び当事務所の相談事例等を下に作成しています。