明け渡し･使用貸借･共有物分割請求のご相談

不動産の明け渡しに関するご相談

こんなお悩みありませんか？

・マンションを所有していますが、入居者が何ヶ月も家賃を滞納し、いっこうに支払う気がないようです。

・耐震強度不足の物件であり、高齢の賃借人に出て行ってほしいと前からお願いしていますが、「ここで生活するのが生きがいだ」「先代の大家さんは話が分かるのにあんたは全然ダメ」などと言って話も聞いてくれません。
万一、地震が来たら私の責任にされても困りますので、弁護士さんに依頼し、きちんと対応していた形跡を残しておきたいと考えています。

・私が所有するマンションの一室に、息子夫婦が住んでいます。文書での約束などはありませんが、きちんと仕事をし、母の介護などをきちんとすることが条件でした。しかし、息子は働かず、妻とも別居してふらふらしており、母の介護もほとんどしていません。貸す条件を守らない以上は、無償で住まわせておく理由もないので、建物を明け渡してもらいたいと思っています。

このような場合の解決法は？

賃貸借契約では、無断転貸や数ヶ月以上の家賃滞納の事由がない限り、法律上、借主は保護されています。

貸主の側から契約を解約をするには、家賃滞納を理由とした解除･明け渡し請求であっても、数ヶ月分の滞納が必要であるとされています。契約違反等を理由とした解除･明け渡し請求についても、賃貸借契約における信頼関係を破壊するに足る程度の違反が必要とされています。

また、賃貸借契約の更新拒絶には、正当事由が必要です。
契約解除･明け渡しには、更新拒絶事由や解除原因にもよりますが、法的に認められる明け渡しの事由･原因を準備の上、適切な手段の選択することが必要です。
そのままでは契約解除･明け渡しは認められないが、立ち退き料や解決金など金銭の支払うことによって、初めて明け渡しが認められるというケースもあります。

まずは、①明け渡しが法的に認められるのかどうか、②そのための手段としてはどのようなものがあるか、調べたいというお気持ちの方もいらっしゃると思います。

借主の家賃滞納や条件違反について、一人で悩んでいても不安になるだけかと思います。
また、家賃滞納により、他の優良な借主に貸すことで得られたはずの利益（逸失利益）や機会損失を考慮すれば、早急な手段を講じる必要があるケースもあります。

賃貸借契約に関する不安をなくすためにも、まずは当事務所の法律相談（初回無料）をご利用ください。

親族へ無償で貸している場合（使用貸借）の解決

最近、ホームページからよくご相談を頂く中には、賃貸借契約ではなく、親族へ無償で土地や建物を貸している場合や、父の兄（伯父）の会社に土地を無償で貸しているのだが、すでに50年以上経過しているし、伯父も自分も代替わりしており、土地を返してほしいのだが、どうすればよいかというご相談もあります。

このような無償での貸借は、法律上「使用貸借」と呼ばれています。
使用貸借の問題でよくご相談に来られる理由としては、①親族間での信頼関係に基づく貸借であるため、契約書等がなく、貸借期間や条件等が不明確になりがちであること、②使用貸借の開始から年月が経過し、当時の貸主や借主が亡くなり、その地位を相続した貸主（or借主）にとって、使用貸借の継続が不都合や酷である等の事情が生じていること、の２点があげられます。

ご相談から解決までの流れ

三輪知雄法律事務所に、初回の法律相談を頂いてから解決までは、以下のような流れとなっております。

STEP１　初回法律相談～三輪知雄法律事務所へのご依頼

まずは、当事務所にご来所頂き、賃貸借契約書などの資料、写真や契約違反の具体的な内容、家賃の滞納状況等をふまえながら、相談者様のご要望、交渉の経緯、物件の現状などについてお聞きします。

相談者様のご意向･ご要望をふまえ、まずは交渉するのか、すぐ訴訟を提起するのか、方針を決定します。

あわせて、弁護士費用のお見積りや解決までの期間などをご説明のうえで、方針と費用についてご納得頂いた上で委任契約を締結し、対応を開始することになります。
なお、三輪知雄法律事務所では、ご相談頂いたからといって、無理に委任契約を勧めるようなことは致しておりません。

STEP２　交渉開始

相談者様と協議した方針に沿って、三輪知雄法律事務所の所属弁護士が交渉を開始します。
交渉の際に、文書等で条件や主張を行う場合には、事前に相談者様に文書等をご確認頂いたうえで、相手方に文書を送付します。
そのため、交渉条件の提示･変更等についても、十分ご理解のうえで、交渉を進めることができます。

交渉の結果、相手方との間で不動産の明け渡しの時期、条件などについて合意が得られた場合には、合意成立となり、相手方と合意書を取り交わします。
合意書は三輪知雄法律事務所の担当弁護士が作成します。合意書では、明け渡しの時期や原状回復だけでなく、立ち退き料やその他の諸条件、残置物の処理など、双方の間にあるすべての問題を解決できる内容で条項を作成いたします。

STEP３　明け渡し請求訴訟

交渉では解決が見込めない場合、明け渡し請求訴訟を提起します。
案件の性質等をふまえ、当初から訴訟を提起する方針で臨む場合もあります。

明け渡し請求訴訟とは

「訴訟」とは、一般にイメージされる裁判です。
「明け渡し請求訴訟」においては、貸主側、借主側が、互いに明け渡しの成否をめぐり主張し、自分の正当性を示す証拠を提出することになります。

「明け渡し請求訴訟」の解決までの期間ですが、家賃滞納が原因のケースでは、裁判は1～2回で終結することもあります。
解除原因が争われるようなケースでは、1年～1年半程度は要することが多いと思われます。
裁判には、三輪知雄法律事務所の担当弁護士が出席しますので、相談者様の出席は、原則不要です。

STEP４･５　強制執行の実施

相手方（借主）が、判決･和解など裁判結果に従わない場合、裁判所に強制執行（明け渡しの強制執行など）を申し立てます。

三輪知雄法律事務所の解決事例の一例

土地･建物の明け渡しに強い三輪知雄法律事務所へのお問い合わせ

不動産の明け渡し請求に強い三輪知雄法律事務所の弁護士へのお問い合わせは、以下の「電話番号052-265-5260（受付時間･平日 9:00〜18:00）」にお電話いただくか、下記の画像リンクから、メールフォームによるお問い合わせも受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

※この記事は公開日時点の法律をもとに作成しています。

共有物件･共有持ち分、共有物分割請求に関するご相談

こんなお悩みありませんか？

共有物分割請求とは？

共有物の分割とは、共有状態を解消し、土地を分けることをいいます。
土地の分け方には、現実に土地を分ける「現物分割」や、共有者や第三者に土地を取得させ、代償金や売却金を分割する「代償分割」、「換価分割」という方法があります。

共有物の分割には、大きく分けて、協議･交渉による方法と裁判所を通じて行う方法があります。
法律上は、まず協議･交渉から行う必要があります。

共有物分割請求の「協議」のメリットとデメリットとは？

法律上、共有物の分割は協議から行う必要があります。
協議で行う一番のメリットは、弁護士などの専門家に依頼しなくとも行うことができる、つまり、費用が安く済むという点です。

協議で行うデメリットは、期間の区切りがなく、話し合いを仕切る第三者的な役割の人が不在であるため、関係者の中に、共有物の分割にかたくなに応じない人が現れたり、名義人が死亡、多数の相続人がいるにもかかわらず相続手続が未了であったり、関係者に認知症の人がいるケースなど、交渉が暗礁に乗り上げるといたずらに時間がかかり、解決のメドがたたなくなってしまいます。

共有物分割請求「訴訟」のメリットとデメリットとは？

共有物分割請求「訴訟」のメリットは、裁判は、約1ヶ月で1回という頻度ではありますが、単なる検討ということだけで、無期限に時間が引き延ばされることはなく、裁判所が介在することにより、一つ一つのテーマについて期限を区切って進行していく点です。
共有物分割に関する「訴訟」は、通常の裁判とは異なり、どちらか一方の勝敗を決めるものというよりは、話がもつれた場合に、裁判所に適切な分割方法を裁定するという側面もあります。

共有物分割「訴訟」のデメリットは、協議のメリットの裏返しですが、弁護士に依頼することになるため、弁護士や裁判の費用がかかります。
しかし、費用がかかっても、上記で述べた共有物のお悩みや問題を解決できるメリットは大きいですし、放置しておくと以下に述べるリスクも考えられます。

共有物に関する悩みや問題を放置しておくと生じる「リスク」とは？

共有物に関する悩みや問題を放置しておくと生じる「リスク」には、以下のようなものが想定されます。

・リスク１：放置している間に相続が発生し、関係者（共有者）がどんどん増えてしまう

・リスク２：共有者が高齢化や認知症が進行し、成年後見などの複雑な手続が必要になる

・リスク３：共有不動産の売却のタイミングを逃し、最後には業者や買取者の言いなりになってしまう

以下、順にご説明いたします。

リスク１：放置している間に相続が発生し、共有者がどんどん増えてしまう

共有物に関する問題を放置している間に共有者が死亡すると、相続が発生します。
相続人の1人が共有地を承継する場合は良いですが、相続の話がつかず、亡くなった方の名義のままで放置された場合には、相続人が不明確な状態を前提として対応しないといけなくなります。すなわち、亡くなった方の子供など相続人の全員に対して、共有物の分割について協議をしないといけないことになります。
つまり、話し合わないといけない共有者がどんどん増える、そんなこともあります。

このような場合は、協議や話し合いで解決をすることはほぼ不可能であり、弁護士に依頼すべきケースです。
放っておくと相続が発生してどんどん利害関係者が増える傾向にあるため、どこかで決断した方がよいでしょう。

リスク２：共有者の高齢化や認知症が進行し、成年後見などの複雑な手続が必要になる

リスク１と同様に、共有物に関する問題を放置している間に、共有者の中で高齢化が進むと、共有者やその相続人に認知症や障害をお持ちの方がお見えになることがあります。
共有物分割は、不動産の処分を伴う手続ですので、認知症や精神障害など判断能力に疑義が生じる場合には、手続を進めることができません。
このような場合には、認知症の方に代わって対応する「成年後見人」を選ぶ必要があります。

成年後見の申立手続は、裁判所が介在する手続で一定の時間がかかるうえ、認知症の方の親族等が、共有物分割のためだけに、成年後見の手続を取ってくれるとは限りません。
成年後見の手続は、いったん始まると本人が亡くならない限り、途中で中止することはできません。共有物分割の手続が終わっても、成年後見の手続はずっと続くため、成年後見の手続を取ること自体を躊躇するケースもあります。

このように、共有物に関する問題は、時間が経てば経つほど解決が難しくなります。

リスク３：共有不動産の売却のタイミングを逃し、業者や買取請求者の言いなりになってしまう

共有物に関する買取などの依頼が、業者や他の共有者から来た場合には、対応が面倒だからと言って放置すべきではありません。
放置している間に時間が経ち、業者から「共有の不動産は価値が低い。うちの請求に応じなければ、売れなくなる」などと言われ、焦って業者の言いなりの価格で安く買い取られてしまうこともあります。

買取を希望する共有者や業者が言っている内容を、そのまま鵜呑みにしてはいけません。
別の第三者に話を聞き、不動産の時価額などを調べるのはもちろん、共有不動産に関する権利や手続に詳しい弁護士に相談することで、正しい情報を得て、適切な価格で処分することが可能となります。

共有物の分割や売却に強い三輪知雄法律事務所へのお問い合わせ

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※この記事は公開日時点の法律をもとに作成しています。