突然の立ち退き要求にお困りではありませんか?

立ち退き
  • 長年、賃貸アパートに入居しています。突然、大家さんが変わるとの通知が来ました。
    しばらくすると、新しい大家さんを名乗る業者が来訪し、「このアパートは耐震上問題があり、マンションを建てることになった。
    50万円と引越代は払うから、2ヶ月後には出て行ってほしい」と言われました。
    私たちは今のアパートにずっと住み続けるつもりでいましたし、出て行かないといけないにしても、50万円では新しい物件を借りる礼金や手数料などの費用で消えてしまいます。どうしたらよいでしょうか。
  • テナントビルで飲食店を開いています。
    ある日、管理会社から手紙が来て、ビルの老朽化による立替が決まり、全テナントに立ち退きを要請する内容でした。
    固定客も付いており、きちんと補償が無い限りは移転したくありません。
  • 何十年も前から借地に家を建てて住んでいます。
    大家さんが代替わりしたとのことで、息子さんから「家賃は振込ではなく、現金で回収します。法律が変わったので、いつでも明け渡しを請求できる」などと言われるようになりました。
    しかし、ずっと以前からの契約ですので、借地権の期間は何十年間と聞いており、よく分かりません。
    また、先代の大家さんには了解を得てリフォームも行っており、ずっと住み続けたいと思っています。
    息子さんが言っていることは正しいのでしょうか?

このような場合の解決法は?

貸主や家主から立ち退き請求を受けても、「正当な理由」がない限り、立ち退きに応じる必要はありません。
賃貸借契約において、無断転貸や数ヶ月以上の家賃滞納の事由がない限り、法律上、借主は保護されています。
貸主の側から契約を解約をするには、貸主が居住するために使用するとか、建物の老朽化による強度不足など「正当な理由」が必要とされています。

したがって、そもそも立ち退き請求に正当事由がない場合は、いくら貸主側が強行に立ち退きを主張し、裁判になったとしても、強制的な立ち退きはできません。
正当事由は裁判でもよく争われる部分です。正当事由の認定は、貸主の自己都合による事情だけで認められることはなく、客観的に判断されます。
そのままでは正当事由は認められないが、立ち退き料や解決金など金銭の支払うことによって、初めて正当事由が認められるというケースもあります。

とはいえ、貸主や家主から、立ち退きを求められているような物件に長くは住みたくないし、①立ち退きが法的に認められるのかどうか、②適正な立ち退き料はどれくらいか、まずは調べたいというお気持ちの方もいらっしゃると思います。

立ち退き料の算定は、借家権、移転費用、新たに住む物件との家賃差額、営業上の補償などを考慮して決められますが、算定式のようなものはなく、相談者様のご事情をふまえ、裁判例等を参照し、弁護士が算出いたします。  

貸主や不動産業者などから、不動産の立ち退きの請求を受けた方は、一人で悩んでいても不安になるだけかと思います。
住まいや店舗に関する不安をなくすためにも、まずは当事務所の法律相談(初回無料)をご利用ください。

ご相談から解決までの流れ

三輪知雄法律事務所に、初回の法律相談を頂いてから解決までは、以下のような流れとなっております。

STEP1 初回法律相談~三輪知雄法律事務所へのご依頼

まずは、当事務所にご来所頂き、賃貸借契約書などの資料や家賃の支払状況等をふまえながら、相談者様のご要望、貸主からの立ち退き要求の詳細、交渉の経緯、物件の現状などについてお聞きします。

相談者様のご意向・ご要望をふまえ、条件次第で立ち退きを考えるのか、立ち退きを拒否するのか、方針を決定します。

あわせて、弁護士費用のお見積り解決までの期間などをご説明のうえで、方針と費用についてご納得頂いた上で委任契約を締結し、対応を開始することになります。
なお、三輪知雄法律事務所では、ご相談頂いたからといって、無理に委任契約を勧めるようなことは致しておりません。

STEP2 交渉開始

相談者様と協議した方針に沿って、三輪知雄法律事務所の所属弁護士が交渉を開始します。
交渉の際に、文書等で条件や主張を行う場合には、事前に相談者様に文書等をご確認頂いたうえで、相手方に文書を送付します。
そのため、交渉条件の提示・変更等についても、十分ご理解のうえで、交渉を進めることができます。

交渉の結果、相手方との間で立ち退き料や立ち退きの時期、条件などについて合意が得られた場合には、合意成立となり、相手方と合意書を取り交わします。
合意書は三輪知雄法律事務所の担当弁護士が作成します。合意書では、立ち退き料の金額や支払だけでなく、明け渡しの時期や原状回復、残置物の処理など、双方の間にあるすべての問題を解決できる内容で条項を作成いたします。

STEP3 立ち退き請求調停・立ち退き請求訴訟

交渉では解決が見込めない場合、双方の主張の隔たりが大きい場合には、貸主は立ち退き請求をいったん諦める場合もありますが、どちらかといえば、貸主から「立ち退き請求調停」や「立ち退き請求訴訟」が提起されることが多いです。

立ち退き請求調停とは

「調停」とは、裁判所で行われる話し合いの手続です。裁判所が双方の間に入って、立ち退きに関する合意を得る手続です。

一般的には、期日が3~6回程度開催され、期間としては、半年~1年程度は要することが多いと思われます。
三輪知雄法律事務所の担当弁護士が出席しますので、相談者様の出席は、原則不要です。

調停は、話し合いがベースですので、立ち退き料などの条件次第で早期に立ち退きを検討したい場合等では、早期に解決を得られることもあります。

立ち退き請求訴訟とは

「訴訟」とは、一般にイメージされる裁判です。
「立ち退き請求訴訟」においては、貸主側、借主側が、互いに立ち退きの成否をめぐり主張し、自分の正当性を示す証拠を提出することになります。

「立ち退き請求訴訟」の解決までの期間ですが、一般的には、1年~1年半程度は要することが多いと思われます。
裁判には、三輪知雄法律事務所の担当弁護士が出席しますので、相談者様の出席は、原則不要です。

条件次第で立ち退いてもよいが、立ち退き料などの条件が折り合わないケースでは、三輪知雄法律事務所の担当弁護士より、立ち退き料に関する資料や証拠を提出し、適正な立ち退き料が認められるように主張を行います。

三輪知雄法律事務所の解決事例の一例

名古屋市 飲食店兼住居 40代男性

ご相談内容

約20年にわたり、物件を借り飲食店をやってきましたが、ある日、大家から委託を受けた不動産業者がやってきて、老朽化のために解体することになったので、1ヶ月以内に建物から退去すること、立ち退き料は100万円が限度であると言われました。近隣で店舗を借りるとしても、同様の家賃では借りれず、困り果てて、三輪知雄法律事務所に相談したところ、納得のいく補償が得られ、それを元に近くの店舗を借りることが出来ました。

立ち退き料

100万円 → 700万円
解決までの期間 : 約3ヶ月

大府市 賃貸マンション 50代女性 

ご相談内容

2年契約で、家賃月8万円のマンション(2LDK)に居住していたところ、契約して1年数ヶ月経ったところで、不動産の所有者が変更したという通知が来ました。その後、新しい所有者の会社の担当者と新しい管理会社の担当者が来訪し、引っ越し代は出すから、半年で出て行くように言われ、不安になり三輪知雄法律事務所に相談したところ、納得のいく立ち退き料を得ることができました。

立ち退き料

20万円 → 200万円
解決までの期間 : 約7ヶ月

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